Sedan lagändringen 2011 om marknadsmässiga avkastningskrav för de allmännyttiga bostadsbolagen har politiken successivt abdikerat till förmån för de affärsdrivande parterna. Björn Alfredsson reder ut begreppen och effekterna kring lagändringen och menar att det är dags att göra bostadspolitiken till en angelägenhet för de politiska församlingarna igen, för att slippa att bostadsfrågan avgörs i de privata fastighetsbolagens styrelserum eller kommunkoncernens styrelser.
Björn Alfredsson är Hyresaktivist och författare till ”Folkrörelse i fritt fall”
Den 1 januari 2011 trädde Lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879) i kraft. Det betyder att allmännyttiga kommunala bostadsbolag ska drivas affärsmässigt med marknadsmässiga avkastningskrav för att inte snedvrida konkurrensen. Samtidigt har bolagen ett allmännyttigt syfte och ska tillgodose invånarnas behov i vid mening. Men går det att förena samhällsansvar med kraven på affärsmässighet? För att närmare undersöka den frågeställningen har SABO, allmännyttans branschorganisation, satsat på ett forskningsprojekt med namnet ”Nyttan med Allmännyttan” där tio forskare betar av område för område.
Vid SABO:s kongress i våras redovisades resultaten och det kan sammanfattas med att störst nytta gör allmännyttan om de bygger och bidrar till bostadsförsörjningen. Det är lite av en västgötaklimax. Sedan konstaterar forskarna också att kravet på affärsmässighet med marknadsmässiga avkastningskrav inte ska tas alltför bokstavligt utan att allmännyttan har ett handlingsutrymme. Affärsmässigheten är inte en boja utan ett löfte. Men det mest uppseendeväckande i forskningsprojektet, faktiskt rent sensationellt, är resultatet av den delstudie som konstaterar att det var onödigt att lagstifta om allmännyttans affärsmässighet. Vad kommer denna kunskap att innebära?
Några av SABOs hyresrättshus.
Den nya lagen var resultatet av en offensiv från dåvarande Fastighetsägareföreningen, nuvarande Fastighetsägarna, som hävdade att allmännyttans hyror, som baserades på självkostnader, i praktiken innebar ett statsstöd eftersom bolagen inte tog ut marknadsmässiga hyror. Eftersom allmännyttiga hyror också utgjorde norm för hyresnivån, dvs. hyrestak, ansågs detta snedvrida konkurrensen. Detta bedömdes strida mot konkurrensbestämmelserna inom EU-stadgan och Fastighetsägarna tillsammans med sin Europeiska partner hotade att anmäla Sverige för EU-kommissionen. Dryga böter hotade Sverige.
Den socialdemokratiska regeringen tillsatte räddhågad en utredning som 2006 övertogs av en mindre räddhågad Alliansregering med nya kompletterande och Fastighetsägarvänliga direktiv. När utredningen så småningom presenterades förordades, för att vara på den säkra sidan och inte äventyra konkurrensneutraliteten, att självkostnadsprincipen skulle utmönstras, hyrestaket tas bort och affärsmässigheten poängteras för allmännyttan. Det var långtgående förslag som i stort sett överlät hyressättningen på marknaden och därmed gjorde Hyresgästföreningen arbetslös. SABO, de allmännyttiga bostadsbolagens branschorganisation, och Hyresgästföreningen enades om en kompromiss där det kollektiva förhandlingssystemet med ett modifierat hyrestak kunde bibehållas. Kompromissen gjorde det möjligt att införa en ny lag som trädde i kraft 1 jan 2011. Och där befinner vi oss nu.
De allmännyttiga kommunala bostadsbolagen ska numera drivas affärsmässigt med marknadsmässiga avkastningskrav. Parterna har emellertid olika uppfattning om vad det här betyder. Hyresgästföreningen anser att allmännyttan redan idag drivs affärsmässigt så lagen betyder egentligen ingenting i detta avseende. Fastighetsägarna däremot anser att man ska ha eftersträva den genomsnittliga avkastningen inom hyresbostadssektorn. De etablerade index som finns tyder exempelvis på att direktavkastningen (driftnetto/värde) borde ökas betydligt. Svenska Bostäder, rik och normerade allmännytta i Stockholm har en direktavkastning som är hälften av den genomsnittliga i riket. De skulle behöva öka sina intäkter med cirka 30 procent för komma upp i genomsnittlig direktavkastning, med andra ord betydande hyreshöjningar skulle följa. SABO, till sist, pressas av sina ägare som ser affärsmässigheten som en möjlighet för de allmännyttiga bolagen som kan leverera mer pengar till kommunkassan, är ambivalent. En del företag säger: ”Kör hårt och marknadsmässigt”, andra manar till eftertanke: ”Tänk på vårt sociala ansvar”.
I detta affärsmässighetens limbo satsar SABO på att låta forskare utröna hur affärsmässigheten ska kunna kombineras med samhällsansvaret. Tio forskare under ledning av professor Tapio Salonen har gripit sig an olika aspekter av det allmännyttiga bostadssverige. Det blir en hel del deskription, en hel del inslagning av öppna dörrar och självklarheter. Det vittnar också de slutsatser om som SABO drar. De sociala projekten – från läxhjälp till arbetsförmedling till stöd för nyanlända – ska fortsätta för de är en viktig del av allmännyttans profil och företagens samhällsansvar. SABO:s vd Kurt Eliasson betonar: ”Den stora samhällsnyttan med allmännyttan är att bygga nytt och renovera. ” Han berättar dock inte om i hur grad det ska ske affärsmässigt och med marknadsmässiga avkastningskrav.
För det är i den delstudie, som behandlar det legala fundamentet för den lagstiftning som gör allmännyttiga bostadsföretag som vilket annat bostadsföretag som helst i ett företagsekonomiskt perspektiv, som det riktigt bränner till. Den tidigare ordningen med självkostnadsprincip och hyrestak var inte oförenlig med EU-rätten. Anders Kjellström, som gjort studien, ”EU:s inre marknad och den svenska allmännyttan”, kommer till motsatt slutsats. Ändringen av lagstiftningen i det här avseendet var onödig. Sverige hade gott och väl kunnat fortsätta med den tidigare ordningen. För det gagnade ju hyresgästerna. Det har han till och med EU-kommissionens ord på.
Kjellström drar slutsatsen att bostadsförsörjning och hyressättning blev teknisk-juridisk fråga i stället för bostadspolitisk angelägenhet. Politiken abdikerade till förmån för parterna, Fastighetsägarna, SABO och Hyresgästföreningen. Sålunda avgörs bostadsfrågan numera i de privata fastighetsbolagens styrelserum och i kommunkoncernernas styrelser och inte i de politiska församlingarna. Dags att göra bostadspolitiken till en angelägenhet för folkvalda igen?
Björn Alfredsson
En fullständig rapport från projektet ”Nyttan med Allmännyttan” har getts ut av Liber förlag. Mer info på sabo.se.
