Återinförd fastighetsskatt, avreglerad hyresmarknad och ett program för social housing. Det menar Ingemar Bengtsson är lösningen på det stora bostadsbehovet som föreligger. Inte att bygga mer av samma sak som vi redan har. Behovet idag styrs nämligen av en annan sorts efterfrågan.
Ingemar Bengtsson är fil.dr i nationalekonomi och universitetslektor i fastighetsvetenskap vid LTH, Lunds universitet.
Bostadsmarknadens efterfrågan
Den bostadspolitiska debatten handlar mycket om antalet bostäder och hur de ska bli fler genom nybyggnation. 700 000 nya bostäder behövs under närmaste 10 åren, d.v.s. en ökning av bostadsbeståndet med 15 %, enligt en rapport från Boverket hösten 2015. Ofta bortses det ifrån vilka bostäder som saknas och vilka hushåll som saknar bostäder. Överhuvudtaget är uttrycket ”bostadsbrist” svårt att förstå utan en mer ingående förklaring av innebörden. Utan sådan förklaring får man anta att den som använder begreppet ha en binär syn på bostaden, bostaden som 1 eller 0.
De problem som finns på bostadsmarknaden vill undertecknad påstå handlar väldigt mycket om just heterogeniteten hos både bostäder och hushåll. Marknaden är mer komplicerad än så men vi ska här fokusera på två viktiga faktorer: bostadsbristen är generellt koncentrerad till vissa grupper av hushåll; vissa segment av bostadsmarknaden är generellt otillgängliga för breda grupper av hushåll.
Den bostadspolitiska debatten handlar mycket om antalet bostäder och hur de ska bli fler genom nybyggnation. Här är en bild från när Tensta centrum byggs, en del av miljonprogrammet som skulle lösa dåtidens bostadsbrist. Foto: Stockholmskällan
1. Bostadsbrist i betydelsen att hushållet har svårt att överhuvudtaget finna en bostad på önskad ort är koncentrerad till hushåll med låg betalningsförmåga. Dessa hushåll har en låg effektiv efterfrågan inte bara på bostäder utan på all konsumtion. Orsaken till deras problem är inte i första hand att bostadsmarknaden har misslyckats med att erbjuda bostäder åt dem. Misslyckandet ligger på andra plan. Det grundläggande problemet är den låga betalningsförmågan som beror på låga inkomster. Det viktigaste är därför att hjälpa de här hushållen att hjälpa sig själva genom att skaffa sig högre inkomster. Det handlar i första hand om utbildningsinsatser och insatser för att få ett mer dynamiskt näringsliv med högre efterfrågan på arbetskraft med olika kompetenser. På kort sikt behövs även mer direkt stöd till hushållen, antingen som generell inkomstförstärkning eller med subventionerat boende.
Det är också viktigt att inse att ytterligare en anledning till att hushållen med svag betalningsförmåga har svårt att hitta bostäder är att utbudet av de bostäder de skulle kunna efterfråga inte är accepterat av samhället. Vi skulle ju hypotetiskt kunna sänka samhällets krav på bostäder och skulle då få se ett ökat utbud av billiga bostäder. Vi skulle kanske kalla en del av dessa för slumbostäder. Det är nog korrekt att påstå att det idag inte finns någon politisk vilja att öppna upp för en sådan marknad, mer än på marginalen. I konsekvensens namn bör det då finnas en korresponderande politisk vilja att lösa glappet mellan hushållens individuella betalningsförmåga och bostadskostnad. Det är svårt att se hur bostadsmarknaden på egen hand skulle kunna överbrygga det glappet eftersom det kräver omfördelning av resurser från mer välbeställda hushåll till de ekonomiskt svaga hushållen.
Poängen med det här resonemanget är att sätta fokus på att de här hushållens problem inte primärt beror på att bygg- och bostadsmarknaderna har misslyckats utan snarare på brister inom utbildnings-, arbetsmarknads, och omfördelningspolitik.
2 Den andra punkten gäller vissa segment av bostadsmarknaden där det är svårt för breda grupper av hushåll att hitta en bostad. Det handlar främst om hyresrätter och främst i centrala lägen i våra större städer och allra främst i Stockholm. Att bo centralt i Stockholm är mycket attraktivt, vilket avspeglas i priserna för bostadsrätter. Stockholm erbjuder en attraktiv arbetsmarknad och många hushåll har en hög preferens för centralitet, vilket bevisas av att man är beredd att bo på mycket liten yta hellre än att bo mindre centralt. Det är ändå möjligt att bosätta sig centralt i Stockholm. Det finns hela tiden ett utbud av bostadsrätter tillgängligt på marknaden, för de hushåll som har tillräckligt starka preferenser och tillräckligt hög betalningsförmåga. Det finns dock i praktiken ingen möjlighet att på förstahandskontrakt hyra en bostad i centrala Stockholm. Kötiderna är ofta upp mot 20 år, och ännu längre. Det betyder att hyresrätter i centrala Stockholm aldrig är lösningen på ett bostadsbehov. Problemet med att endast den ägda marknaden är tillgänglig är att den kräver kapital i en omfattning som utestänger hushåll som annars faktiskt har både betalningsvilja och -förmåga att bekosta ett centralt boende. Yngre, välutbildade och välbetalda hushåll som skulle efterfråga en hyresrätt till marknadshyra om sådan funnes, kan inte efterfråga motsvarande bostadsrätt eftersom de inte har tillräcklig tillgång till kapitalmarknaderna. Det problemet förvärras av politiska insatser som bolånetak och amorteringskrav, vilka i praktiken endast drabbar yngre hushåll. Även ungdomar med lägre inkomster skulle på en fri marknad kunna efterfråga hyresrätter i centrala lägen då de som i storstäder utomlands skulle kunna gå samman och gemensamt hyra en större lägenhet.
Riktat byggande
Det är förstås inte bara yngre hushåll med goda inkomster som upplever en brist på hyreslägenheter i attraktiva lägen, många andra skulle också vilja bo i dem. Men skillnaden är att nämnda hushåll är beredda att betala lägenhetens fulla värde men kan ändå inte få tag på en. Övriga hushålls efterfrågan beror på att det är en underprissatt vara och på en sådan råder alltid och nödvändigtvis brist.
Problemen med att vissa segment av bostadsmarknaden saknar adekvat utbud beror på regleringar som inte fungerar som avsett. På hyresmarknaden har vi ett hyressättningssystem genom bruksvärdesprincipen som inte alls förmår spegla attraktiviteten i centrala lägen. På bostadsrättsmarknaden har vi som nämnts regleringar på kreditsidan som skapar problem för framförallt yngre hushåll.
Ett allmänt ökat byggande är inte lösningen på något av nämnda problem. Efterfrågan på underprissatta lägenheter i centrala lägenheter är i praktisk mening omättlig och kan inte byggas bort. Ett tillskott av (relativt) centralt belägna hyresrätter innebär dock en viss förbättring för hushåll med hög betalningsvilja och -förmåga eftersom presumtionshyror innebär att dessa bostäder blir mer tillgängliga för hushållen med högst värdering av dem. Här finns för övrigt utrymme för intressant forskning – vilka hushåll bosätter sig i de nybyggda hyreslägenheterna i attraktiva lägen och var bodde de tidigare?
Ett allmänt ökat byggande är inte heller lösningen på det först nämnda problemet, att vissa hushåll har svårt att överhuvudtaget efterfråga någon bostad. En gemensam nämnare för alla nybyggda bostäder är att de är dyra och de här hushållen kommer aldrig att efterfråga dem. Då återstår flyttkedjor, vilka är dåligt studerade i den empiriska forskningen. Rent teoretiskt bör varje ny bostad i övre prissegmentet även skapa en fri bostad i det lägsta segmentet. Dock gäller detta inte nödvändigtvis inom en ort eftersom hushåll flyttar mellan orter. Den lediga, billiga bostaden kan mycket möjligt finnas på en helt annan plats än där nybyggnationen sker. Det är nog rimligt att anta att nybyggnation på attraktiva inflyttningsorter endast i liten utsträckning medför lediga bostäder på samma ort i det billigaste segmentet. Generell nybyggnation torde vara ett mycket trubbigt medel för att åstadkomma en enklare bostadssituation för hushållen med svagast betalningsförmåga.
Bostadsmarknaden inte bara kan handla om kvantiteter. Här är en bild över Gropiusstadt, ett storskaligt bostadsområde i Berlin.
Ett riktat byggande kan dock bidra till att förbättra situationen. Någon form av politik för Social Housing krävs för att få ihop ekvationen med låg betalningsförmåga och (relativt) höga krav på boendestandard. Begreppet är känsligt i Sverige eftersom det rådande paradigmet är att den s.k. allmännyttan (d.v.s. de kommunala bostadsbolagen) ska lösa alla hushålls bostadsefterfrågan, och det med i princip samma typ av bostad – one size fits all – ett utslag av den binära synen på bostäder; bostaden som 1 eller 0. Den politiken har varit förhärskande sedan 1942 och har ännu inte övertygat.
Tre punkter för att lösa bostadskrisen
De problem som finns på bostadsmarknaden kräver åtgärder i befintligt bestånd. Här följer 3 förslag med en åtgärd för det ägda beståndet, en åtgärd för det hyrda beståndet och en åtgärd för att hjälpa de hushåll som inte kan efterfråga en bostad på marknaden.
- Återinförd fastighetsskatt inklusive skatt på bostadsrätter – bostadsskatt. En bostadsskatt som följer marknadsvärdet skulle ge en rad positiva effekter. Ökad rörlighet eftersom det skulle löna sig att flytta från sin stora, dyra villa/lägenhet till en mindre när behovet minskar är den viktigaste. Men dessutom skulle de sänkta priserna innebära att bostäderna skulle kräva lägre kapitalinsats och därmed underlätta för mindre kapitalstarka hushåll att köpa bostad. Med lägre priser och lägre lån skulle även risktagandet bli lägre. Som ett extra plus skulle skatten ha en progressiv fördelningsprofil. De ekonomiska ojämlikheter som finns idag beror primärt på olikheter i förmögenhet, vilken i sin tur beror på bostadsvärden.
- Avreglerad hyresmarknad. Ett hyressättningssystem som speglar attraktiviteten hos hyresrätten skulle öka rörligheten, öka tätheten i attraktiva lägen och öka incitamenten att bygga där människor helst vill bo. Det skulle också innebära slutet för omvandling till bostadsrätter och slutet för den svarta andrahandsmarknaden. Den ökade tillgängligheten till hyresrätter i storstäderna skulle även underlätta för arbetsmarknaden. Det behövs dock mer forskning om hur det nya hyreskontraktet bör utformas. Samtidigt som det ska tillåta efterfrågan att slå igenom i hyran ska det ge ett reellt besittningsskydd åt hyresgästen.
- Inför program för Social Housing. Även här behövs mer forskning om den lämpligaste utformningen. Det finns forskningsstöd för att konstatera att inte bygga speciella Social Housing-områden utan att de ska finnas utspridda i beståndet. Det är också klart att de måste kvoteras på något sätt för att fungera. I övrigt finns det frågor som behöver utredas, som tilldelningssystem, val av områden och hur de ska finansieras.
Ingemar Bengtsson
